Эксперты полагают, что решение облегчить доступ к жилью состоит в том, чтобы построить больше жилья и продвигать налоговые льготы, среди других мер.
Одной из самых больших проблем, с которыми сегодня сталкиваются молодые люди, является доступ к жилью, будь то его покупка или аренда. Бич, главным действующим лицом которого является фактор работы.
Эта группа выходит на рынок труда позже, чем предыдущие поколения, продлевая академическую подготовку, и, начиная свою профессиональную карьеру, они страдают от более серьезных предвзятостей в сфере труда, чем другие работники, и получают более низкую заработную плату. И ко всему этому добавляется то, что зарплаты растут меньше, чем цены на жилье и аренду.
Об этом свидетельствует отчет Банка Испании, согласно которому рост средней цены на жилье по стране в целом в период с 2015 по 2022 год превысит 40%. В случае доходов от аренды рост, произошедший за эти годы, составляет около 30%. При этом зарплаты молодых людей в возрасте от 16 до 24 лет выросли почти на 26%; а среди тех, кому от 25 до 34 лет, рост увеличился на 24%.
«Молодежь представляет собой группу с самым высоким уровнем безработицы и частичной занятости, и, хотя их зарплаты за последние годы выросли больше, они сделали это в меньшей степени, чем цены на недвижимость», - говорит финансовый инспектор.
Как следствие, возраст, в котором они становятся независимыми от семейного дома, становится все более отсроченным. По данным Банка Испании, «когорты, родившиеся после 1980 года, демонстрируют постепенное отставание в возрасте эмансипации: 66% молодых испанцев в возрасте от 18 до 34 лет не эмансипировались в 2022 году». Однако в 2008 году доля взрослых в возрасте от 18 до 34 лет, проживавших со своими родителями, составляла чуть более 50%.
Данные Испании выше среднего показателя по Европейскому Союзу (где в 2022 году в семейном доме проживало менее половины молодых людей) и являются вторыми худшими среди крупных европейских экономик. Хуже результат только у Италии (почти 70% по сравнению с 30% в Германии или 42-43% во Франции).
Кроме того, Испания находится в авангарде молодых людей, живущих в жилье, бесплатно предоставленном родственниками: около 15%, что вдвое превышает средний показатель по сообществу. С другой стороны, здесь фиксируется худший объем молодежи, которая живет в аренде по цене ниже рыночной.
Эксперты, с которыми консультировался Idealista/news, подтверждают, что эта группа погружена в финансовую петлю бедности, и полагают, что решение состоит в том, чтобы построить больше жилья и продвигать налоговые льготы, среди других мер.
Низкие зарплаты – фундаментальный аспект
По мнению Луиса Коррала, генерального директора Foro Consultores Inmobiliarios , фундаментальная проблема, объясняющая трудности, с которыми молодые люди сталкиваются при доступе к жилью, «это разрыв между зарплатой молодых людей и ценой на бесплатное жилье. В целом, наибольший вес имеет экономический фактор, и проблема в том, что в тех районах, где они хотят жить или иметь работу, цены на жилье стали очень высокими, например, в Мадриде или Малаге, если назвать несколько примеров.
Поскольку они не могут получить доступ к покупке, добавляет Коррал, «это вызывает пагубный эффект, который вынуждает их принуждаться к аренде или не освобождать себя. А поскольку предложение арендного жилья меньше спроса, на рынке наблюдается дисбаланс и цены тоже стремительно растут. Из-за этого у них также возникают трудности с получением арендной платы, поскольку им приходится выделять значительную часть своей зарплаты. Все это порождает финансовую петлю бедности . Если они платят арендную плату, они не могут откладывать деньги, и это затрудняет покупку. Молодые люди, которые не могут разделить арендную плату, остаются в доме своих родителей, потому что у них меньше расходов и это дает некоторую экономию, поэтому они перешагивают 30-летний рубеж и до сих пор не эмансипируются».
Экономист Мигель Кордова также считает, что отсутствие гарантий занятости имеет фундаментальное значение. « На дорогом рынке и за небольшие деньги невозможно получить разумную арендную плату, не говоря уже о покупке дома », — утверждает он. Однако он также заявляет, что «идиосинкразия молодых испанцев сильно изменилась за последние десятилетия; Они все чаще селятся в семейном доме, продлевают годы обучения и ищут более комфортную работу, например, сдачу конкурсных экзаменов, государственную службу и т. д. Географическая мобильность для них очень сложна, что является характерной концептуальной нотой молодых испанцев, не имеющей ничего общего с американцами или вообще европейцами, которые, как только могут, покидают гнездо.
Хотя экономический фактор является основным для опрошенных экспертов, он не единственный. Франческ Кинтана, генеральный директор и основатель платформы недвижимости Vivendex , уверяет, что, помимо финансовых возможностей, на нее влияют и другие, такие как «семьи в традиционном понимании, которое у нас было, низкий уровень рождаемости, мобильность, особенно молодежь». , который гораздо легче меняет работу. Во многих случаях фиксированное или собственное жилье может стать препятствием для того образа жизни, который они предпочитают».
Мигель Анхель Гомес Уэкас, президент ассоциаций недвижимости FADEI и AMADEI , думает так же, для которого в игру вступают множество факторов. Помимо цен на жилье, которые в последние годы выросли больше, чем зарплаты; отсутствие гарантий занятости и нехватка доступного жилья, культурные и социальные аспекты также влияют. Среди них тот факт, что «в Испании существует сильная традиция оставаться в семейном доме, что может задерживать независимость молодых людей»; или что «ожидания и приоритеты молодых людей изменились, и они ценят впечатления и поездки больше, чем раннее приобретение дома».
Другой эксперт, упоминающий культурный эффект, — Алехандро Макаррон, инженер, бизнес-консультант и координатор Демографической обсерватории ЦЕУ , который подчеркивает, что «в целом в Южной Европе молодые люди становятся эмансипированными старше, чем в Центральной Европе и самых северных странах, в традиционным способом». Если к этому добавить, что доступ к жилью еще и затруднен, «возраст обретения независимости для молодых людей, логично, отодвигается еще больше». Макаррон уверяет, что, таким образом, «это серьезная проблема для Испании как таковая, и из-за ее влияния на наш низкий уровень рождаемости» и критикует, что «серьезное решение этой проблемы не является приоритетом для наших правителей, или они не в состоянии задачу», сделав это, учитывая плохие данные, которые у нас есть по этому поводу».
Проблема, которая становится все хуже
Проблемы доступа молодежи к жилью не новы, хотя с течением времени они усугубляются.
Эмилиано Бермудес, заместитель генерального директора сети недвижимости donpiso , уверяет, что эта напасть существует уже десятилетия, но раньше было не только проще получить ипотеку, но и «молодые люди имели возможность арендовать жилье», а сейчас У них также есть экономические трудности с оплатой арендной платы, в то время как рынок находится на рекордно высоком уровне .
По данным Idealista, цена аренды в апреле впервые в Испании достигла в среднем 13 евро/м2, причем рекорды побили до 35 столиц провинций, включая Мадрид, Барселону, Валенсию и Малага. По данным Министерства жилищного строительства и городского развития (MIVAU), средняя цена защищенного жилья также находится на высоком уровне: в конце 2023 года она превышала 1166 евро/м2.
Экономист Мигель Кордова согласен с этим видением и считает, что «положение молодых людей в отношении жилья представляет собой своего рода идеальный шторм, произошедший за последние 40 лет », и что это подтверждается несколькими аспектами.
Один из них — «изменение идиосинкразии молодых людей ». Они предпочитают максимально продлить срок обучения до 25 лет и даже больше. Лучшее экономическое положение родителей по сравнению с предыдущими временами позволяет им во многих случаях не работать и посвятить себя получению дальнейшего образования, но это не обязательно означает в нашей стране более высокую будущую оплату труда, учитывая отсутствие связи между образованием и образованием. университета и реальных потребностей компаний», — говорит Кордова.
К этому следует добавить, что « финансовый кризис полностью изменил панораму развития недвижимости в Испании. Сейчас мало домов строится, причем в очень локализованных районах и даже с высоким качеством, что увеличивает их цену. Параллельно с этим население Испании за последние 15 лет выросло почти на три миллиона человек, и им нужно куда-то ехать, поэтому отсутствие предложения и увеличение спроса толкают цены вверх, что делает его невозможным для молодых людей в их первый этап трудоустройства, чтобы иметь возможность арендовать или покупать».
В-третьих, экономист упоминает появление туристических квартир , что «в некоторых стрессовых районах, в свою очередь, приводит к росту цен на аренду и лишает коренное население возможности конкурировать с иностранцами».
Еще один фактор, о котором следует помнить, заключается в том , что только 2,5% жилого фонда в Испании составляет субсидируемое жилье , что означает третий худший показатель в Европе , уступая только показателям Португалии и Румынии. Поэтому существует большой дефицит доступного жилья, в котором больше всего нуждается молодежь.
Увеличение поставок и другие срочные меры
Опрошенные эксперты уверяют, что задача облегчения доступа молодежи к жилью сложна и требует принятия мер в различных областях. Самым важным является увеличение жилищного фонда в Испании, хотя там также упоминаются налоговые льготы и меры, направленные на упрощение бюрократических процедур, стимулирующих изменение использования нежилых зданий (офисов, коммерческих помещений...) на жилые дома.
Координатор Демографической обсерватории CEU утверждает, что «если жилищный фонд, необходимый населению, не будет увеличиваться дальше, а он растет только за счет массовой иммиграции, поскольку ежегодно на 150 000–200 000 смертей коренных испанцев больше, чем рождений матерей, родившихся в Испания - и другие причины высокого уровня безработицы среди молодежи и низкой заработной платы молодежи не устраняются, это не повысит доступность жилья для молодежи", - говорит Алехандро Макаррон.
Его мнение совпадает с мнением генерального директора Foro Consultores Inmobiliarios, который настаивает на том, что « мы должны начать с планирования государственного жилищного фонда , что нужно было сделать уже давно, потому что это длительный процесс». «Вы не можете построить тысячи домов одновременно, это невозможно, но ясно то, что мы должны начать сейчас, потому что проблема будет только усугубляться».
Для этого, добавляет Коррал, « необходима координация администраций, поскольку необходимо финансирование. Государственно-частное сотрудничество имеет важное значение для создания охраняемого жилищного фонда. Трудно все свалить на администрацию, и здесь должна проявиться частная инициатива, но для этого она должна считаться экономически привлекательной. Строительство жилья требует ресурсов и поиска традиционных формул и распределения нагрузок с привлечением специалистов».
По словам Коррала, еще одна проблема, которую необходимо решить, — это « сокращение всего процесса по оптимизации процедур городского планирования, лицензий и создания земель для охраняемого жилья». «Лицензии занимают вечность и препятствуют выводу домов на рынок». И он уверяет, что "в конечном итоге все зависит от наличия хорошо управляемого жилого фонда для сдачи в аренду или продажи, поскольку написание законов, контролирующих рынок, похоже, не дает хороших результатов".
Со своей стороны, президент ассоциаций недвижимости FADEI и AMADEI стремится «выделить больше земли и ресурсов для строительства государственного жилья по доступным ценам», а также «поощрять создание арендного жилищного фонда по доступным ценам». », а также предоставить прямую помощь (субсидии) на аренду или приобретение жилья для молодых людей с низкими доходами».
На экономическом уровне он также считает важным «поощрять создание стабильной занятости с достойной заработной платой для молодых людей», а также укреплять финансовое образование, чтобы молодые люди осознавали «важность сбережений и ответственного управления своими средствами». финансы». Более того, Гомес Уэкас настаивает, что «решение этой проблемы требует совместных усилий со стороны государственных администраций, компаний, финансовых организаций и самих семей».
Франсиско Номдедеу, член Генерального совета COAPI Испании , также рекомендует ввести «больше помощи для оплаты аренды для молодых людей и больше помощи в виде кредита для покупки их первого дома для молодых людей», и утверждает, что это необходимо «поддержать эту помощь мерами, которые поощряют выставление на продажу пустующих домов и гарантируют юридическую безопасность обеим сторонам». Он также считает целесообразным разработать «политику создания земель для социального жилья и доступного жилья», особенно на муниципальном уровне, «чтобы их генеральные планы предусматривали классификацию земель для строительства социального жилья и доступного арендного жилья».
Генеральный директор Vivendex указывает в том же направлении. По его мнению, «доступность арендного жилья резко возрастает, особенно в крупных городах. И нам необходимо проводить экспансивную и смелую земельную политику , которая включает в себя создание целых кварталов и развитие услуг и коммуникаций для децентрализации жилья. Если мы получим предложение об аренде, мы облегчим мобильность; и если цена будет хоть как-то доступной, мы сможем сэкономить, что позволит нам купить дом в будущем.
Другая альтернатива, которую оценивают эксперты, — это стимулирование перехода офисных зданий или коммерческих помещений в жилые помещения с целью дальнейшего увеличения предложения квартир на рынке. «Многие оставшиеся магазины или коммерческие помещения можно было бы использовать для предоставления социальной аренды молодым людям в первые годы их профессионального развития. В целом, все, что можно сдать в аренду, должно быть расположено так, чтобы облегчить доступ к аренде для молодых испанцев, хотя решением является среднесрочный и долгосрочный план по увеличению жилищного строительства», — говорит Мигель Кордоба.
При этом, настаивает экономист, "все возможное жилье должно быть отдано в социальную аренду для молодежи с более низкой покупательной способностью, с договорами с SAREB и договоренностями с финансовыми организациями о сдаче в аренду награжденных и незанятых квартир... В любом случае "А Необходим среднесрочный и долгосрочный план, который будет иметь консенсус правительства и оппозиции».
Еще одним из наиболее часто упоминаемых предложений является применение налоговых льгот , чтобы владельцы выставляли больше домов на рынок аренды, а также усиление правовой безопасности на рынке в таких вопросах, как выселение из-за неуплаты или незаконного сквоттинга, а также избежание интервенционистских мер. такие как ограничения арендной платы, предусмотренные Законом о жилье, которые уже действуют в Каталонии, и правительство изучает, как применить их на всей территории Испании , даже если CCAA не хочет объявлять стрессовые районы.
В этом смысле Мигель Кордоба объясняет, что « испанская правовая и финансовая система означает, что владельцы должны платить большие суммы за коммунальные расходы, IBI и подоходный налог с населения, которые, по логике, они должны переложить на арендатора, что делает аренду дом существенно дороже. К этому мы должны добавить риск неплатежей и трудности выселения уязвимых групп или проблемы сквотирования. Это, вместе с ограничениями на повышение арендной платы, делает аренду непривлекательной для домовладельцев».
Наконец, эксперты пользуются случаем, чтобы раскритиковать Закон о жилье, вступивший в силу всего год назад, и просят, чтобы политика, направленная на решение проблемы доступа к жилью в Испании, была более жесткой, долгосрочной и менее идеологизированной.
По словам заместителя генерального директора сети недвижимости Donpiso, «последние жилищные политики идут вразрез с реальной проблемой и лишь усугубляют ее. Мы столкнулись с очень сложной ситуацией, и я не вижу явной заинтересованности в ее разрешении или творческих мерах. Рынок должен работать нормально, иначе мы попадем в идеальный шторм. Если вмешается государство, возникнет неэффективность, которая приведет к еще большему падению арендной платы. Мы должны подойти к проблеме объективно и строго, а не с помощью идеологии, острот и популизма», — говорит Эмилиано Бермудес.
Comments